星图平台主管_什么是半地下室,二手的半地下室能购买吗?

买二手房,如何判断房子有没有满五唯一?

判断房子有没有满五年,可以通过契税票的时间或房产证发证的日期为准。购房家庭可根据其中任何一个证件来确定时间。一、什么是满五唯一? 所谓“满五唯一”,是指出售的房产证下发满5年或契税票满5年,且是业主(以家庭为单位)唯一住房。举个例子:北京已婚业主老王,目前名下有一套房子(普通住宅)A。至2015年,该房子取得房产证时间已满五年,老王2016年出售房子A,并未购入其他房子。请问,出售房产A时,A属于…

半地下室是指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的空间。二手的半地下室能不能购买,还得看该半地下室是否具有房产证。如果买家购买没有产权的地下室,将无法办理过户手续。

一、什么是半地下室?

 

根据中华人民共和国建设部批准的《住宅设计规范》,半地下室是指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的空间。

 

区别:地下室

地下室指室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的空间。

举个例子

房间的地平面为-3米,室外地平面为0米,若房间的净高为8米,那么,该房间是半地下室吗?

首先,房间的地平面低于室外地平面的高度为3米;

其次,房间高度的1/3=8×1/3=2.67米,房间高度的1/2=8×1/2=4米;

最后,2.67<3<4。

所以,该房间是半地下室。

红色部分为半地下室,绿色部分为(全)地下室

二、二手的半地下室可以购买吗?

 

如果半地下室属于住宅,产权年限为70年,同二手住宅一样可以进行买卖。

1.购买流程

买卖流程与普通住宅买卖流程一致,一共有12步。

购买二手半地下室流程,其中第6、7、8、12步是贷款购房需要进行的步骤

2.缴纳税费

二手半地下室买卖缴税与二手住宅相同,即缴纳:契税、个税、增值税及附加

二手半地下室买卖缴税与二手住宅相同

举个例子

一套60平方米的半地下室,满五唯一,买家首套,网签价120万元,需交多少税?

增值税及附加:0

契税:1.2万元

个税:0

共需缴纳1.2万元税费。 

3.贷款情况

贷款额度、首付比例同二手的(地上的)住宅,但是商业贷款时,只有部分银行放贷。

商业贷款

2017年“3·17新政“对二套商业贷款的首付比例做了调整,即:普通住宅首套35%,二套60%;非普通住宅首套40%,二套80%。

三、购买半地下室注意事项有哪些?

 

购买半地下室需要注意核实产权、注意采光、通风等问题。

1.核实产权

能够上市交易的半地下室都是具有房产证的,这个房产证跟地上建筑的房产证是一样的,只是在楼层显示上略有不同,显示为-1层。

半地下室房产证图示 

现实中,有些半地下室是没有房产证的,购买此类半地下室不能过户,买家的权益得不到保障,因此买房过程中需特别注意核实产权情况。

半地下室没有产权的情况

(1)有些商品房的半地下室是开发商赠送的面积,赠送的面积一般不会写入房产证。因此,当有卖家出具购房合同等凭证证明该半地下室的产权归属时,要注意上面是否计算了半地下室的面积,必要的时候可以去住建委核实产权信息。

(2)公房的半地下室,卖家很有可能只拥有使用权,并没有获得完整的产权,也就是说,没有出售的权利。

2.注意房屋采光、通风、排水

由于半地下室有一部分是在地平面之下的,因此,买家一定要注意采光、通风、排水等问题。

针对采光

买家可以注意查看有多少采光窗,采光窗是否高于地面、采光窗的大小(包括开合角度)以及采光窗外是否存在对阳光的遮挡物。另外,看看窗户外面有没有机动车乱停放的现象,这也会遮挡窗户采光。

针对通风

由于半地下室比较潮湿,所以房屋的通风条件如何很重要。半地下室也要看是不是南北通透,这就要看窗户是不是南北都有,是不是大致在一条线上,而且中间没有墙壁阻挡。一般说来,南向和北向的房子通风能力要比东、西向的房子好一些。

针对排水

半地下室的排水能力尤其需要注意,在看房的时候需要观察墙面和地面有没有被水泡过的痕迹,墙体上有没有水渍,多向小区的物业和居民打听打听。

 

半地下室虽然在价格上有一定的优势,但是也或多或少存在采光、通风、排水等弊端,因此,购房者要根据自己的实际情况决定是否购买。

 

参考资料:《住宅设计规范》


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